二房东：因整治遭受致命一击

　　2003年、2004年，上海房价飙升，温州投资客阔步迈入两湾城，房价大幅上升。2005年房价滞涨，不愿“割肉出仓”的投资客分割房屋出租，这个点子很快被复制

　　这一次的整治，对二房东来说，也是一个致命一击。但9月6日整治后，他们只剩下侥幸的一搏。就在7日上午，小刘大着胆子在网上发布了有房出租的信息：中远两湾城中潭路100弄，4室1厅0厨1卫，合租650元/月。电话联系随时可以看房。

　　中潭路100弄66号，门口挂着文明楼的牌匾，在9月6日的整治中，它“幸免于难”。

　　这套房曾经人声鼎沸。20个人曾同时在这120平方米的房子里共同生活过。15平方米的大房有六张上下铺床，而9平方米小房则放有四张，共四间房。就这几天，房子一下冷清了。有一个大房间已经全部搬空，除了几件行李还散落在那里外。剩下的人也在准备慢慢撤离。

　　虽然小刘看起来像学生模样，但已经是熟手，他“操盘”着中远两湾城的四套房子。“这些天管得比较严，其他三套是分割的房间，暂时不敢出租。剩下这套上下铺床位的，比较安全，到现在都没出什么事。”

　　“大房间价格每个月420元，小房间520元，交200元押金。登记学生证和身份证，随时就可以住进来了。剩下的三套房子都是分成8间，一个月毛利2500元左右，扣除维修费、人工费，一套房一年能赚两万多。房屋做隔间的成本在15000元左右，差不多一年就能收回。”他本指望着今年大赚一把，没料到碰到整改。

　　尽管小刘一再保证房屋的“安全性”，在言语中仍然透出底气不足。他没有想到，在群租“股市”大潮中，自己成了最后一个接盘人。有资料显示，上海闸北、浦东、闵行、普陀、嘉定等区，三分之一以上的小区都存在“群租”现象。它分布面广，既有位于市中心区新建小区和中高档小区内的，又有城郊接合部及农村周边地区的，村民将大量闲置的私房分隔后出租给外来务工人员。还有商铺、饭店、娱乐场所、工厂、工业园区周边的，多以打工人员的集体宿舍为主。

　　9月6日之前，红火的群租市场没有一丝衰退迹象。中远两湾城共有“群租”房520多套，分割成3500多间，居住有3800多人，比例最高，大概有1／3。

　　这一次整改行动发生在中远两湾城，绝非偶然。有业内人士认为，大规模的群租现象出现在2005年前后，中远两湾城可谓是上海第一“群租”小区。

　　中远两湾城原本属于普陀旧区改造项目，是上海著名的穷街。它的第一批居民是拆迁回迁的居民，很长一段时间，一直低迷不振。

　　2003年、2004年间，上海房价飙升，温州投资客阔步迈入两湾城，房价大幅上升。2005年房价滞涨，银行利率不断上升，租金难以偿还贷款。不愿“割肉出仓”的投资客想出分割房屋出租，这个点子很快被复制，两湾城里便大规模出现群租。另外，它靠近火车站，处于较中心的位置，有大量的低价租房的需求，这里成了了大规模群租的第一站。

　　2006年5月开始的新一轮调控，尤其是营业税征收时限延至五年和重征个调税，进一步使大部分投资房进入租赁市场。投资客单独应对如此多的房客是一件费力的事情，二房东适时而生，低成本接手部分房源，通过制造大量“鸟笼”和薄利多销获得高于租赁市场的平均利润，2006年开始大规模发展。

　　争议：法律依据是否充分

　　群租的确存在问题，但是需要的是规范，并不是取缔跟扼杀。把老百姓合理的房地产出租行为扼杀住了，不利于房屋租赁市场的健康发展

　　但整治的同时，却引起了整治活动的法律争议。不少人都质疑行动是否有法律依据。

　　北京首信律师事务所律师孙勇认为：群租这个问题是房门内的问题，应该是私法调整。既然是私法调整，那么作为公法调整的公权力，也就是我们常说的行政权力是不是应该在私法范围之外呢？

　　我们有物权法，我们有物业管理条例，我们有城市房地产管理法，这都是保证公民权利或者赋予政府行政职权的法律法规。那么在这次整治群租行动中，只有一个上海市政府的地方规定，一个规定，就直接把群租户、“二房东”陷于了不法之列；一个规定，就让他们成为了执法对象。 　　　　

　　上海联业律师事务所的王展律师认为：“房屋产权人的合法权益，对房子的自由处置，是受到法律保护的，不应该进行限制。群租的确存在问题，但是需要的是规范，并不是取缔跟扼杀。把老百姓合理的房地产出租行为扼杀住了，不利于房屋租赁市场的健康发展。”

　　事实上，8月23日，上海消防总队调研组曾就群租房问题与卢湾区五里桥街道办事处街道、“群租房”问题比较突出的卢湾都市花园物业交换了意见，建议采取“以疏为主，疏堵结合”的方法。政府也感到现在执法法律依据不足。

　　思考：为外来低收入者“留块地”

　　“群租房”在上海风行，反映出上海居住体系中留给外来低收入人员的位置不多。北京的地下室，广州和深圳的城中村，这些都是外来低收入人员的住宿场所

　　群租禁令一出，房客四处流散。

　　不光是房客，禁令也给遍布上海的服务行业带来了难题。支撑大城市发展的一大支柱是服务业。而服务行业提供集体宿舍是“惯例”，这通常也是“群租”。

　　作为老板，西餐厅的陶玖宁很想为员工解决住宿问题，“这样容易招到人，员工的归属感也强些，而且我们有不少是从浙江、武汉等学校招来的中专生，一下子从外地过来，租房自己哪里找得到。”但是上海整治群租房的新规一出台，陶玖宁放弃了这个想法。按新规给员工租房，陶玖宁坦承吃不消，成本太高。

　　在浦西的老市中心区的中餐馆，面临的问题更突出。人数多，基本上都是外来人员，房租高，不解决住宿基本上招不到人。

　　服务行业收入低，大都又位于城市中心位置，如遍布市中心的超市、餐厅等服务部门。新规让许多服务行业陷入困境，禁止群租，又没有合适的宿舍选择，给上海服务行业带来了严峻的考验，最终受影响的是上海市民。

　　“城市的管理和城市建设要有长远性、人性化，不能为了维护一个秩序，影响另一个秩序。”周运清说。

　　“外来人员在上海打工不容易，他们的成果基本上都留在了上海，自己剩余的并不多，城市应对他们宽容些。”面对群租禁令，餐厅老板陶玖宁很是感慨。

　　北京的地下室，上海的阁楼，广州和深圳的城中村，这些都是著名的外来低收入人员的住宿场所。

　　“群租房”在上海风行，其实反映的是在上海居住体系中留给外来低收入人员的位置不多。广州近几年也出现了“房中房”，但远不如上海那么突出。这要归因广州在全国大都市中的一大特色——星罗棋布各区的城中村。有人统计，现在广州城中村容纳着300万人口，约占广州总人口数的1/3~1/4，其中相当大一部分是外来人口。

　　广州深圳的城中村、北京的地下室，其实是城市居住体系中留给外来人口的一块地。没有这些地方，外来人口的居住问题如何解决也是一大难题。

　　“治理群租房对城市来说是需要的，但不能治理得让这些人没有房子住。” 武汉大学社会学系教授周运清说。

　　上海现在和许多大城市一样，也有政府提供的廉租房，但申请条件之一是“申请家庭的成员具有本市非农业常住户口且实际居住”，这把最需要廉租房的外来人员排除在外。

　　“解决外来低收入人群住宿问题，还是得依靠政府”。周运清教授说。他认为，政府可以通过政策来抑制房价的上涨，利用政策、投资、特殊的经济杠杆来提供廉租房，如果市场不能提供，就应建一批白领公寓、打工者公寓，这样来解决城市住房的结构化问题。

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